二手房房屋面积的风险

2018-01-24 14:49

 

 

冯律师风险提示  

    【1】二手房买卖合同一般均有这样的条款:该房地产建筑面积99.6平方米,以房产证为准。对买受人而言,通常会认为该房的建筑面积系出于房产证,且明确以房产证为准,不会存在任何风险。但实务中,该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对,已对房产证原件做了审核,故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。故不管房产证是在出卖方、中介,还是银行、房管所,都要眼见为实,而且不仅要看,还要验明真伪。即使真实,还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍,做必要的调查、核实。

  【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致,除了测量误差外,还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中,受让人实地对权证面积进行测量,但对四址地界表述以上两证权属界定为准可能存在的风险未引起重视,导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露,判决风险由买受人承担。

  【3】二手房买卖协议约定总价成交,或虽有面积约定,但未约定单位平方米价格情况下,嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符,诉请补面积差价的,一般不会得到支持。

  【4】二手房买卖前后,因采用的计算房屋面积标准不同,公摊面积的分摊方式计算方式不一样,可能造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差,因房屋实际面积并未发生实质性的变化,当事人一方诉请补差价的,不予支持。

  【5】二手房交易前,买卖双方实际上关注单价与总价,限于精力和测量条件,对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够,一旦出现实际面积、产权面积前后相差,容易产生纷争。对买方而言,对房屋面积真实性的了解,应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载,也不仅限于房产证上登记面积,而是有必要在现场勘查时做一简单测量;对卖方而言,可以明确约定现有房屋面积的依据,不因将来产权证或实测面积的前后差异,而影响案涉房屋整体价格的确定。