审理法院：

象山县人民法院

案件类型：

民事

案　　由：

商品房预售合同纠纷

当事人信息

原告：程某。

委托代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。

委托代理人：柯国生，浙江丹峰律师事务所律师。

被告：象山某房地产开发有限公司。住所地：象山县。

法定代表人：蔡某，该公司总经理。

委托代理人：阮律师。

委托代理人：俞律师。

审理经过

原告程某为与被告象山某房地产开发有限公司（下称某房地公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年12月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告程某及其委托代理人冯军，被告某房地公司的委托代理人阮律师、俞律师到庭参加诉讼。本案审理过程中，中国建设银行股份有限公司象山支行（下称建行象山支行）于2016年1月20日申请作为第三人参加诉讼，经本院释明后未在指定期限内提出诉讼请求，对该行申请本院不作处理；被告某房地公司于2016年2月1日申请追加建行象山支行作为第三人参加诉讼，但鉴于建行象山支行未提出诉讼请求，故本案仅处理原、被告间的商品房买卖合同纠纷，本院对被告申请不予准许。本案现已审理终结。

原告诉称

原告程某起诉称：2013年12月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的某小区1单元604号房，房屋总价1025164元，合同约定2014年12月31日前交房，并对逾期交付的违约责任作了约定。合同签订之日，原告支付首付款315164元，余款710000元办理银行按揭，但被告却逾期交房，故原告于2015年10月9日书面通知被告解除合同。原告认为，双方商品房买卖关系事实清楚，被告应及时交付房屋，但被告逾期交房，显属违约，侵害原告合法权益，故现特诉至法院，要求判令：一、确认原、被告签订的商品房买卖合同于2015年10月10日解除；二、被告归还原告已支付的购房款1025164元；三、被告支付原告逾期交房违约金30754.92元；四、被告赔偿原告资金利息损失150180.43元（其中首付款315164元按月利率1%自2013年12月18日计算至实际给付之日止；银行贷款710000元的利息损失按原告的还贷利息为准，其中自2014年2月7日计算至2015年11月7日为76116.89元，后另计）。

被告辩称

被告某房地公司答辩称：商品房买卖合同的签订系事实，但签订合同的目的是为套取按揭贷款，故合同无效。就案涉房屋，被告仅收到银行按揭款，并未收到首付款，案涉小区实则由王某挂靠被告开发，工程独立核算，与被告无关，故原告提出的和王某之间以工程款折抵首付款的观点，是不能成立的，是故意混淆了两个法律关系，因为被告并未将工程发包给原告施工，并未拖欠工程款，而王某的行为未经被告同意，对被告没有约束力。根据商品房买卖合同第九条的约定，交房期限届满，因买受人原因，银行按揭款未到账或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交房日期顺延至买受人付清全额款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期，而原告至今未付首付款，故请求驳回原告诉请。且原告未付首付款，故其要求返还首付款没有事实依据，要求违约金和利息损失也没有依据，因为根据合同法规定，违约金和利息损失不能同时主张，而按揭款如要返还，也应返还给放贷银行。

原告程某向本院提供证据、被告某房地公司质证意见如下：

1.商品房买卖合同一份，拟证明原、被告双方之间的商品房买卖关系以及相关权利义务的事实；被告质证称真实性没有异议。

2.销售不动产统一发票一份，拟证明原告于2013年12月18日支付首付款315164元的事实；被告质证称发票虽然开具过，但首付款并未支付。

3.个人贷款支付凭证、建行象山支行的告知函一份，拟证明原告于2014年1月7日通过银行按揭贷款支付剩余房款710000元的事实；被告质证称按揭贷款确实已经到账。

4.国内挂号信封、交房通知书、交房费用清单各一份，拟证明原告已交清所有房款的事实；被告质证称交房通知书和费用清单的真实性有异议，被告处的清单与原告提供的清单并不一致。

5.解除合同通知函、EMS存根联、回执单各一份，拟证明原告于2015年10月9日通过快递方式告知被告解除合同的事实；被告质证称没有收到过通知函。

6.个人贷款对账单一份，拟证明原告自2014年2月7日至2015年11月7日已支付银行按揭贷款利息76116.89元的事实；被告质证称原告如何还贷并不清楚，真实性请法院核实。

7.领条、内部责任协议书、工程转包协议书各一份，拟证明王某自浙江某建筑有限公司（下称某建筑公司）处内部承包案涉小区工程，并将土建部分交给原告施工，为此与原告有工程款纠葛，原告系以抵扣工程款的方式支付案涉房屋首付款的事实；被告质证称领条三性均有异议，拖欠原告工程款的系王某，与被告无关，所谓工程款抵付首付款并非事实，两份协议书与被告无关，被告不知情也不认可。

8.申请证人王某出庭作证，拟证明工程款抵付首付款的事实。证人王某（公民身份号码××）出庭陈述：其挂靠某房地公司、某建筑公司开发、承建案涉小区，是案涉小区的实际开发商和建筑商，某房地公司和某建筑公司的法定代表人均为蔡某，而原告系土建工程队的负责人，因工程款不到位，故而以案涉房屋的首付款抵扣部分工程款，对此蔡某也是同意的，另外领条和两份协议也都是真实的；被告质证称证人与原告有利害关系，证言不可信，且被告是独立主体，是否抵扣首付款要经过被告确认，证人并非某建筑公司员工，领条对某建筑公司和某房地公司均无法律效力。

9.1单元502室的挂号信封和交房通知书以及交房费用清单、1单元902室的挂号信封和交房费用清单、2单元503室的交房通知书，以及1单元902室业主蔡XX、1单元701室业主林XX、2单元503室业主马XX、2单元303室业主郑XX出具的证明一份，拟证明上述业主于2015年10月陆续收到被告某房地公司以挂号信方式寄送的交房通知书及交房费用清单，通知书及清单上均无某房地公司印章及相关人员签名的事实。被告质证称对于902、701、503、303室的挂号信件真实性无异议，上述四户虽然首付款也未付，但因为按揭贷款已经办理，且上述四户对于交房没有异议，所以公司只能先交房，也因此未加盖公章，原告以上述通知书没有加盖公章推定所有通知书都不加盖公章，是不能成立的，实则上述证据与本案没有关联性，因为本案原告对于交房持有异议，所以作为特例处理，与上述四户没有可比性。

被告某房地公司庭后向本院提供交房通知书和费用清单各一份（通知书中落款处加盖公司公章、左下角附表内容为“需交房款及费用清单”，费用清单中含首付款315164元），拟证明原告首付款未付，被告将首付款列入原告应付费用清单中的事实，对此原告质证称其庭审中提供的通知书（落款无公章、左下角附表内容为“交房费用清单”）和费用清单（不含首付款315164元的内容）确系其收到的材料。

本院查明

本院对原告提供证据1、2、3、5、6、9的真实性予以确认，关于证7，因王某对领条和两份协议的真实性均无异议，且被告亦认可王某挂靠其开发案涉小区、并自某建筑公司处承包施工的事实，故本院对证7的真实性予以确认。原告提供证据4、8以及被告提供证据，本院将结合案件事实予以综合认定。

综上，本院认定本案基本事实如下：

2013年12月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买某小区1幢604室房屋一套，面积125.02平方米，总价1025164元，原告应于签约日支付首付款315164元，余款710000元采用按揭贷款方式，合同并约定被告应于2014年12月31日前交付房屋，若被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按已付购房款的3%支付违约金。

合同签订后，被告于2013年12月18日开具案涉房屋首付款发票（315164元），原告向建行象山支行贷款710000元，该行于2014年1月7日将710000元款项发放至被告账户。原告自2014年2月7日起按时还贷。

2015年10月9日，原告以快递方式向被告寄送解除合同通知函，告知解除双方签订的商品房买卖合同，2015年10月10日，该快递件由被告员工签收。

2015年10月10日，被告向原告寄送交房通知书和费用清单，通知原告于2015年10月11日前往办理交房手续。

另查明，案涉小区由某房地公司发包给某建筑公司承建，上述两公司的法定代表人均为蔡某。王某挂靠某房地公司和某建筑公司，实际开发和承建案涉小区。王某并将案涉小区的桩基、土建、安装部分工程交由原告程某施工。2014年1月10日，原告程某出具领条给王某，载明：“今领到王某工程款315164元。注：（付604房款）”。

再查明，原告程某向建行象山支行办理贷款，签订的个人住房（商业用房）借款合同共有四方当事人，即借款人程某、贷款人建行象山支行、保证人某房地公司和某建筑公司、抵押人程某和陈XX（系原告妻子）。该合同第五条借款的发放与支用明确，只有满足五个条件，贷款人才有义务发放贷款，其中之一为“借款人已向售房人支付首付款”；合同第九条第五项明确，借款人“应向贷款人提供符合要求的已向售房人支付首付款的证明材料”。

本案的争点为：1.案涉商品房买卖合同是否有效；2.原告程某主张的工程款抵扣首付款是否能成立。

被告抗辩称商品房买卖合同签订目的在于套取银行按揭款，但其并未提供证据予以佐证，且从合同履行情况来看，被告也通知原告前往交房，故被告该抗辩依据不足，本院不予采信，案涉合同应为有效。本案中，王某挂靠某房地公司、某建筑公司开发、承建案涉小区，并将其中部分工程交由原告施工，原告与王某均认可工程款抵付首付款的事实，对此被告某房地公司虽不予认可，但是，原、被告双方签订的商品房买卖合同明确约定原告选择银行按揭付款方式，即原告支付首付款315164元，余款710000元则向被告某房地公司指定的银行（建行象山支行）办理贷款，经本院向该行了解，贷款申请资料包括个人身份证件、商品房买卖合同、首付款证明、收入证明等，其中对首付款证明的审查要求买房人提供首付款发票，银行层面来说，房产公司开具首付款发票，即表示房产公司认可已收到首付款项，而房产公司也参与办理贷款的过程，并在贷款合同中作为阶段性连带保证人，故本院认为房产公司理应知晓银行放贷的条件之一即首付款已支付，并知晓银行审查首付款有无支付的方式和标准，也明了在商品房预售的场合，其开具首付款发票的意义，基于此，在原、被告双方无其他特殊约定的情况下，本院确认被告某房地公司开具首付款发票以供原告程某前往办理按揭贷款，即意味着其认可收到首付款，也即意味着其认可王某与程某之间工程款抵扣首付款的行为。况且，被告某房地公司于2015年10月10日向原告寄送交房通知书和费用清单，通知原告前往办理交房手续，虽被告庭后提供的通知书以及费用清单与原告庭审中提供的相比，通知书落款多了公章、通知书左下角的附表内容多了“房款”两字、费用清单中多了首付款内容，但被告又认可1单元902室、2单元503室等业主收到的挂号信件，并自认也未收到上述业主的首付款，而经比对，上述挂号信件与原告庭审中提供的挂号信件相一致：通知书落款并无公章、通知书左下角的附表内容并无“房款”两字、费用清单中并无首付款内容，何况被告寄送的是交房通知书，而非催缴房款通知书，在房款尚未付清的情况下，即通知买房人前往交房，与常理不符，故本院对原告提供的交房通知书、费用清单的内容真实性予以确认，对被告庭后提供的交房通知书、费用清单的内容真实性不予确认，也即，被告通知原告前往交房，交房费用清单中并不涉及首付款内容。综上，本院对被告关于原告未能支付首付款的抗辩不予采信。

双方签订商品房买卖合同约定交房期限以及逾期交房的违约责任，现原告程某据此主张合同解除以及被告按已付购房款3%支付违约金，与合同约定相符，本院予以支持。基于原告于2015年10月9日以快递方式寄送解除合同通知函给被告，虽则被告抗辩称其未曾收到该通知函，但原告提供的寄件人存根联可见收件地址为被告某房地公司的住所地、收件人为被告法定代表人蔡某，且回执可见该快递件于2015年10月10日由被告公司员工代收，故本院确认送达已经完成，并据此确认原、被告双方的商品房买卖合同于2015年10月10日解除。原告就首付款315164元主张按月利率1%自2013年12月18日起计算利息损失、就银行贷款710000元主张按其还贷利息计算利息损失，与合同约定不符，也无法律依据，况且原告自2015年2月1日即可主张解除合同，但其迟至2015年10月9日才主张，对于损失的扩大也有一定责任，但合同约定被告应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，而其至今尚未退还，因此产生的利息损失，应由被告承担（就购房款1025164元按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年11月10日起计算至实际返还之日止）。

本院认为

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告程某与被告象山某房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的商品房买卖合同（合同编号2013007700012）于2015年10月10日解除；

二、被告象山某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告程某某小区1幢604室房屋的购房款1025164元，支付原告程某违约金30754.92元，并承担逾期返还购房款的利息损失（以1025164元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年11月10日计算至实际返还之日止）；

三、驳回原告程某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

本案案件受理费15655元，由原告程某负担1082元，被告象山某房地产开发有限公司负担14573元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。